ابعاد حقوقی قرارداد اجاره آپارتمان

_{^{پاسخ – نحوه توافق، انعقاد و تمدید قرارداد اجاره آپارتمان}}

• عقد اجاره از عقود رضایی محسوب می شود. عقد رضایی برخلاف عقد تشریفاتی با ایجاب و قبول محقق می شود. اگر دو طرف بر سر تمدید اجاره توافق کرده باشند نمی توانند آن را بر هم بزنند. علاوه بر این لازم بودن عقد اجاره هم مزید بر علت است و طرفین حق برهم زدن عقد را ندارند. مگر اینکه شرط فسخ برای طرفین ضمن عقد پیش بینی شده باشد یا طرفین با توافق همدیگر عقد را اقاله کنند.
• یکی از ویژگی های جدید قانون 1376 در برابر قوانین پیشین اجاره، تسریع در تخلیه مورد اجاره پس از پایان مدت آن است و قانون مدتی را تعیین کرده است؛ قانون روابط موجر و مستاجر 1376، پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقامی ، در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، انجام خواهد گرفت.
• همچنین در صورتی که موجر مبلغ ودیعه به عنوان قرض الحسنه پرداخت کرده باشد، تخلیه اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.
• ماده 4 قانون 1376 هم موید همین نظر است؛ حکم این ماده در مورد سند عادی و رسیدگی مقام قضایی نیز قابل اجراست و دادگاه باید صدور دستور تخلیه را موکول به دعاوی خسارت نکند. استثنایی بودن این حکم ایجاب می کند که تخلیه در پایان مدت صورت بگیرد؛ طبق قانون روابط موجر و مستاجر 62 با پایان مدت اجاره یا فسخ اجاره تخلیه محل سکونت انجام می‌شود اما قانونگذار طبق قاعده عسر و حرج تخلیه را منع میکند.
• در ماده 9 قانون روابط موجرو مستاجر مهلتی را برای مستاجر در نظر گرفته است.مقصود از عسر و حرج یک مفهوم میانه دارد و هر امری که به سختی میسر است و باعث فشار و تنگدستی می‌شود اطلاق می‌شود.
• در اثبات عسر و حرج مستاجر (شما) مدعی است و بایستی وضع ویژه خود و فشاری را که اجرای حکم تخلیه بر او وارد میکند را اثبات کند.
• نکته بسیار مهم دیگر مفهوم نوعی عسر و حرج است که در دادرس باید احراز کند آنچه مورد استناد قرار می‌گیرد برای یک انسان متعارف فشار است یا خیر! 
• بدین ترتیب باید انسانی متعارف را که در شرایط خاص مدعی قرار گرفته است را معیار تمیز عسر و حرج قرار داد؛ درجه شدت مضیقه را معیار نوعی (انسان متعارف) معین میکند، لیکن رسیدگی به شرایط نسبی و شخصی در هر دعوای خاص انجام می‌شود.
• البته با توجه به شرایط خاص شیوع ویروس کرونا در کشور مصوبه ستاد ملی کرونا در این زمینه هم لازم الاتباع و مستند قانونی تلقی خواهد شد.

۳-۱- با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ اين مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آن‌ها به اتمام می‌رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستاجرین، به مدت یک سال به‌صورت خودکار تمدید می‌گردد. موارد ذیل از مشمول این حکم مستثنی می‌باشد:

۳-۳-۱- املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستاجر می‌بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - تنظیم قرارداد اجاره مسکونی}}

ماده 9 قانون روابط موجر  و مستاجر سال 62

در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر‌نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد. 

‌تبصره - شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاه ها یا اداره ثبت‌صادر گردیده و هنوز اجراء نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف‌سازد.

ماده 3 روابط موجر و مستاجر سال76
پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه
عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با
سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی
توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.

‌ماده 4 روابط موجر و مستاجر سال76

در صورتی که‌موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم‌وجه یا سند به مستاجر به همان میزان‌خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما