نحوه اصلاح سند و اضافه کردن متراژ

_{^{چگونه می شود سند را اصلاح کرده و متراژ را اضافه نمود ؟}}

• سند مالکیت نوعی سند رسمی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیرمنقول و ثبت آن در دفتر اداره ثبت اسناد و املاک بنام دفتر املاک به مالک داده می شود.
• دفترخانه در تنظیم سند ممکن است مرتکب اشتباهات مختلفی شده که درجه تأثیر آنها در سند به یک اندازه نباشد، بلکه بعضی از این اشتباهات سند را از سندیت بیندازد، بعضی سند را از رسمیت بیندازد و بعضی تأثیری در اعتبار سند نداشته باشد.
• این اشتباهات به دو دسته ی اشتباهات موثر و غیر موثر تقسیم می گردد:

اشتباهات موثر: اشتباه موثر اشتباهی است که طبق مقررات باعث بی اعتباری سند و بطلان آن جزئا و یا کلا و یا ایجاد حق فسخ شده و به حقوق افراد، لطمه وارد مینماید. بنابراین، در این موارد که اشتباه در سند به صورت مؤثر است، دفاتر اسناد رسمی و یا هیأت نظارت ثبت به هیچ وجه صلاحیت ورود به موضوع جهت رسیدگی و اصلاح سند را ندارند و رسیدگی به موضوع در این موارد صرفاً در صلاحیت دادگاه می باشد.

اشتباهات موثر شامل موارد زیر می باشد:
1- اشتباه در احراز هویت متعاملین
2- اشتباه در اهلیت متعاملین
3- اشتباه در احراز مالکیت
4- اشتباه در تنظیم سند برخلاف قوانین و مقررات
5- اشتباه در تنظیم سند برخلاف  نظم عمومی و اخلاق حسنه
اشتباهات غیر موثر : اشتباه غیر مؤثر عبارت است از اشتباهاتی که لطمه ای به ارکان سند وارد نکرده و اعتبار سند را خدشه دار نمیکند. اشتباهات جزئی یا اشتباه قلمی را میتوان در این گروه قرار داد و دفترخانه راساً میتواند ، نسبت به اصلاح و رفع آنها اقدام نماید.

اشتباهات غیر موثر تعداد زیادی دارند که ذکر تمامی آن ها ممکن نیست اما مثال های زیر مواردی از اشتباه غیر موثر هستند:
1- اشتباه در مشخصات سجلی متعاملین؛ مثلا اشتباه در شماره شناسنامه و یا کد ملی متعاملین
2- اشتباه در درج مشخصات مستندات مالکیت؛ ازجمله پلاک ثبتی، شماره چاپی و ...
3- اشتباه در شماره پلاک، شاسی و موتور و ... انواع خودرو 
4- اشتباه در تصرف مورد معامله (اینکه مورد معامله در تصرف فروشنده است یا خریدار)

• در اشتباهات غیر موثر به دلیل اینکه اشتباهات جزئی و قلمی میباشند و تأثیری در ماهیت معامله نداشته و به حقوق اصحاب سند نیز لطمه ای وارد نمیکنند، رسیدگی به اشتباه در صلاحیت دفترخانه و یا هیأت نظارت ثبت میباشد.
• در خصوص نحوه اصلاح اشتباه در فرض چنین اشتباهاتی، در صورتی که به طرفین سند دسترسی بوده و آنها حاضر به اصلاح اشتباه باشند، مسئولین دفترخانه میتوانند با رعایت مقررات و أخذ مستندات صحیح، نسبت به تنظیم سند اصلاحی اقدام نمایند. این سند اصلاحی با سند اصلی که شماره و تاریخ آن در متن سند اصلاحی قید میگردد، توأماً قابل اقدام و استناد میباشند.
• در حالتی که به یکی از طرفین سند دسترسی نیست و یا به هر علتی، یکی از آنان حاضر به تنظیم سند اصلاحی نمیشوند، در اینگونه موارد، دفترخانه رأساً قادر به اصلاح سند و یا تنظیم سند اصلاحی نخواهد بود و چاره ای جز گزارش موضوع به ثبت استان مربوطه و یا اداره کل امور اسناد و سردفتران و هیئت نظارت جهت کسب تکلیف نخواهند داشت. پس از صدور رأی هیأت، مطابق آن اقدام می شود.  
• در اشتباهات مؤثر، به دلیل اهمیت و اساسی بودن اشتباه و اینکه ممکن است خسارتی به اصحاب سند وارد شده باشد و یا نهایتاً اشتباه منجر به بطلان معامله و بی اعتباری سند گردد، رسیدگی به موضوع در صلاحیت دادگاه میباشد و شخص ذینفع باید جهت احقاق حق خود در مراجع قضایی طرح دعوی نماید.

_{^{نحوه اصلاح سند و اضافه کردن متراژ}}

در رابطه با نحوه اصلاح سند و اضافه کردن متراژ باید گفت 4 ماده 25 قانون ثبت، اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت (کلیه اقدامات مربوط به تنظیم سند از زمان انتشار آگهی مقدماتی تا تهیه پیش نویس و ثبت آن در دفتر املاک، عملیات مقدماتی محسوب میشود (پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته، بعدا اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند، هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید و در صورتی که که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به ذی نفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد کرد.
بنابراین در چنین موردی متقاضی می باید ابتدا با درخواست اصلاح حدود ار هیات نظارت تقاضای رسیدگی نماید. چنانچه هیات وقوع اشتباه را محرز و مسلم دانست اما اصلاح اشتباه به حق کسی خلل وارد می آورد، ذی نفع باید به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست از دادگاه صدور حکم بر رفع اشتباه و اصلاح سند را خواستار شود. 
لازم به ذکر است دادگاه در صورتی در این خصوص حق رسیدگی و اتخاذ تصمیم را دارد که موضوع از طریق هیات نظارت در ابتدا مطرح و نظر هیات کسب شده باشد.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص نحوه اصلاح سند و اضافه کردن متراژ}}

♦  در پاسخ به پرسش شما باید گفت در صورتی که در اثر بی ‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و... اشتباهی رخ داده باشد یا در صورتی که اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نیز وارد شود، اصلاح سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود مگر اینکه اصلاح سند مخل حقوق اشخاص باشد که در این صورت رسیدگی در صلاحیت دادگاه خواهد بود.

_{^{مستندات قانونی - اصلاح سند و اضافه کردن متراژ}}

ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک
حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت بدین قرار است:
۱- هر‌گاه در اجرای مقررات ماده ۱۱ از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت است.
۲- هر‌گاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک، اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات، تجدید یا تکمیل یا اصلاح می‌گردد.
۳- هر‌گاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک، اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.
۴- اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می‌شود و در صورتی که پس از رسیدگی، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می‌نماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی‌نفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.
۵- رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
۶- رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.
۷- هر‌گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‌ها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.
۸- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است.
تبصره ۱- در مواردی که بر حسب تشخیص هیات نظارت مقرر شود که آگهی‌های نوبتی تجدید گردد ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود معترضین حق اعتراض خواهند داشت.
تبصره ۲- در صورتی که اشتباه از طرف درخواست‌کننده ثبت باشد هزینه تجدید عملیات مقدماتی ثبت به طریقی که در آیین‌نامه تعیین خواهد شد به عهده درخواست‌کننده خواهد بود.
تبصره ۳- رسیدگی هیات نظارت در موارد مذکور در بندهای یک و دو این ماده تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.
تبصره ۴- آرای هیات نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی‌نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیات‌های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می‌نماید و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می‌شود.
در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیات‌های نظارت لازم‌الاتباع خواهد بود.
تبصره ۵- در مورد بندهای یک و پنج و هفت، رای هیات نظارت برای اطلاع ذی‌نفع به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذارده می‌شود.
وصول شکایت از ناحیه ذی‌نفع چنان چه قبل از اجرای رای باشد اجرای رای را موقوف می‌نماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هر‌گاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید عملیات اجرایی تعقیب می‌گردد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما