ملکی که مستاجر دارد را چگونه خلع ید کنم ؟

_{^{خلع ید از ملک دارای مستاجر}}

• در ابتدا باید مباحث حقوقی و کیفری را از یکدیگر تفکیک کرد زیرا چنین موردی هم جنبه کیفری دارد هم حقوقی و باید از دو طریق بررسی شود :
• در مورد بعد حقوقی باید گفت، خوانده دعوا مال متعلق به دیگری را خریداری کرده است و موجبات ضمان درک شده است.ضمان درک در اصطلاح حقوقی به این معناست که مورد معامله متعلق به شخصی غیر از فروشنده است. و چون مبیع متعلق به دیگری است فروشنده ضامن است و باید پولی را که بابت این معامله دریافت کرده مسترد دارد .ماده 391 قانون مدنی هم در این باره تصریح دارد.
• اما در مورد عالم بودن خوانده به مستحق للغیر بودن مورد معامله با جاهل بودن فرق باید قایل شویم:
• 1- در حالت اول خریدار ملک شما در صورت عالم بودن به فساد در معامله اگر مالک مورد معامله را از او پس بگیرد او تنها میتواند آنچه را به عنوان ثمن به فروشنده پرداخته است را پس بگیرد اما زیان هایی که در اثر فسخ معامله بر او مترتب میشود را نمی تواند درخواست کند زیرا در نتیجه کار غیر قانونی خود متحمل این ضرر شده است.
• 2- در حالت دوم خریدار ملک شما جاهل به فساد معامله باشد و تصور میکرد ملک را از مالک اصلی میخرد.در این حالت تمامی ضررهایی که ناشی از ب هم خوردن معامله شده است را میتواند مطالبه کند (هزینه دادرسی- هزینه دفتر خانه و ....).
• یک نکته خیلی مهمی که وجود دارد رابطه خریدار (خوانده) و مالک (شما) است : اگر ملکی که خوانده دعوا خریداری کرده باعث افزایش قیمت در طول این سه سال شده باشد حق دریافت زیادت مال را ندارد . مثلا ممکن است قیمت خانه ای که خریده دوبرابر شده باشد . فلسفه این سختگیری نکوهش تجاوز به مالکیت افراد و غصب است که در هر حال خوانده دعوا غاصب تلقی میشود (الغاصب یوخذ بالاشق الاحوال) . ماده 393 و 314 قانون مدنی هم به تبعیت از فقه از این سختگیری پیروی کرده است.
• اما در مورد مورد مالی که به اجاره رفته است و خوانده دعوا مال غیر را اجاره داده است که باید به قواعد عمومی معاملات فضولی رجوع کنیم؛معامله فضولی به این معناست که کسی بدون داشتن نمایندگی از طرف مالک اصلی اقدام به معامله اموال وی کند. ماده 247 قانون مدنی هم معامله فضولی را تعریف کرده است. معامله فضولی بنا بر قول فقها و قانون مدنی غیر نافذ است و مشروط است بر اجازه و تنفیذ مالک اصلی. خوانده بدون اجازه شما که مالک اصلی هستید ملک شما را اجاره داده است . در اینجا تصمیم با مالک (شما) است که این قرارداد را تایید کند یا رد کند .کیفیت تایید معامله در ماده 248 قانون مدنی آمده است. البته قانون به شما مهلت برای فکر کردن داده است اما این مدت نباید به قدری طویل شود که موجبات ضرر و زیان را فراهم کند. و ضمانت اجرایی در ماده 252 قانون مدنی برای آن در نظر گرفته شده است.
• در صورت رد معامله توسط شما گویی انگار قراردادی بین شما و مستاجر نبوده است و معامله فسخ میشود و تعهدی دیگر نخواهد بود البته مستاجر باید ضامن عین ملک و منافع باشد اگر خسارتی به وجود بیاید. ماده 261 قانون مدنی هم در این باره تصریح دارد.
• اما بعد کیفری پرونده : قانونگذار به دلیل تکریم مالکیت افراد و جلوگیری از تعدی و تجاوز به حریم مالکانه و نکوهش غصب تصرف عدوانی را جرم انگاری کرده است و مواد 690 به بعد قانون مجازات تعزیرات را به آن اختصاص داده است. تصرف عدوانی مخصوص اموال غیر منقول است(ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی) و در صورت اثبات مالکیت سابق متصرف به حبس از یک ماه تا یکسال محکوم میشود.
•  

_{^{مواد قانونی قابل استناد در خصوص این موضوع}}

ماده 247 - معامله به مال غیرجزبعنوان ولایت یاوصایت یاوکالت نافذ نیست ولواینکه صاحب مال باطناراضی باشد ولی اگرمالک یاقائم مقام او پس ازوقوع معامله آن را اجازه نمود دراین صورت معامله صحیح ونافذ می شود.

ماده 248 - اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضا عقد نماید

ماده 252 - لازم نیست اجازه رد فوری باشد.اگر تاخیرموجب تضررطرف اصیل باشد مشارالیه می تواند معامله رابهم بزند

ماده 391- درصورت مستحق للغیربرآمدن کل یا بعضی ازمبیع بایع باید ثمن مبیع رامسترد دارد و درصورت جهل مشتری بوجود فساد بایع باید ازعهده غرامات وارده برمشتری نیزبرآید.

ماده 393 - راجع به زیادتی که ازعمل مشتری درمبیع حاصل شده باشد مقررات ماده جری خواهد بود.

ماده 314 - اگر در نتیجه عمل غاصب قیمت مال مغصوب زیاد شود غاصب حق مطالبه قیمت زیادی را نخواهد داشت مگراینکه آن زیادتی عین باشد که در این صورت عین زاید متعلق بخود غاصب است .  

ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، هرکس به وسیله صحنه‌سازی از قبیل: پی‌کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، کرت‌بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت شده یا در آیش زراعی، جنگل‌ها و مراتع ملی شده، کوهستان‌ها، باغ‌ها، قلستان‌ها، منابع آب، چشمه سارها انهار طبیعی و پارک‌های ملی، تأسیسات کشاورزی و دامداری و دامپروری و کشت و صنعت و اراضی موات و باید و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذی‌حق معرفی‌کردن خود یا دیگری، مبادرت نماید یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذی‌صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی نماید که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی گردد یا اقدام به هرگونه تجاوز و یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌شود

ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی - دعوای تصرف عدوانی عبارتست از: ‌ادعای متصرف سابق مبنی براین که دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال‌ درخواست می‌نماید.