در قرارداد پیش خرید آپارتمان چگونه می توان به فروشنده برای انجام تعهدات فشار آورد ؟

_{^{پاسخ – نحوه فشار به فروشنده و الزام به انجام تعهد در قرارداد پیش خرید آپارتمان}}

• در یک قاعده کلی هرگاه در نتیجه تاخیر در اجرای قرارداد تا عدم اجرای تعهد خساراتی به متعهد له وارد شود باید جبران خسارت را از دادگاه صالح درخواست کند.
• بحثی در مورد تسلیم مبیع در ماده 348 قانون مدنی وجود دارد تحت عنوان قدرت بر تسلیم مبیع. بدون تردید هدف واقعی از خرید و فروش این است که خریدار مالک مال خریداری شده برسد و فروشنده نیز با فروش مال خود ثمن آن را به دست آورد یا مال دیگری را خریداری کند. و تنها اعتماد دو طرف برای توانایی بر تسلیم کافی برای نفوذ در عقد نیست با وجود این اثر اعتقاد طرفین به تسلیم را نباید انکار کرد. اگر آنان مطمئن شوند هیچگاه به هدف نهایی خود نمی رسند و تسلیم مبیع امکان پذیر نیست و با این وصف به خرید و فروش بپردازند گویی اراده جدی در ایجاد معامله نداشتند . بنابراین بر فرض که معلوم شود در اشتباه بوده اند عقد بیع باطل است. زیرا آنچه طرفین می خواستند با آنچه در عالم خارج روی داده است منطبق نیست. بنابراین آنچه مسلما مانع نفوذ قرارداد می شود ناتوانی واقعی در تسلیم مبیع است و تردید و وجود خطر در امکان تسلیم سبب بطلان بیع نخواهد شد. 
• ماده 367 قانون مدنی تسلیم مبیع را توضیح داده است.کار فروشنده در مسلط کردن خریدار بر مبیع تسلیم نامیده می شود و استیلای خریدار را بر مبیع قبض  می گویند. و به نوعی متمکن از انحا تصرفات و انتفاعات باید باشد و مبیع چنان در اختیار مشتری قرار بگیرد که عرف او را مسلط بر مال بداند منتها گاه وسیله این کار قبض مادی است. الزام به تسلیم ریشه قراردادی دارد و ناشی از عقد بیع است در اثر عقد بیع مبیع به ملکیت خریدار در می آید و فروشنده نیز ملزم است که آنچه را که فروخته است در اختیار مشتری قرار دهد. 
• اگر در عقد موعدی برای تسلیم مبیع معین نشده باشد فروشنده باید بی درنگ تسلیم خریدار کند و حال است. در حقوق ایران بر خلاف فرانسه به نظر مشهور خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست انحلال آن را از دادگاه ندارد و فقط می تواند اجبار فروشنده را به تسلیم مبیع بخواهد (ماده 376 قانون مدنی) منتها اگر این الزام ممکن نشد خریدار به عنوان آخرین حربه حق فسخ دارد. (حکم شماره 1108 مورخ 27/7/14 شعبه ششم دیوان عالی کشور)
• البته اگر هیچ یک از طرفین عقد چه خریدار و چه مشتری به تعهدات خود یعنی تسلیم مبیع یا پرداخت ثمن عمل نکرده باشند می توانند از حق حبس خود نیز استفاده کرده یعنی می تواند ایفای تعهد را منوط به تسلیم مبیع کند. 

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص الزام فروشنده به انجام تعهدات در قرارداد پیش خرید آپارتمان}}

♦  نکته اول با توجه به وصف سوال احتمالا ضمن عقد بیع اسقاط کافه خیارات شده است و شما اختیاری جهت فسخ قرارداد ندارید اما باید گفت که این شرط ضمن عقد همه خیارات را در بر نمیگیرد و برخی خیارات مانند تدلیس یا تخلف از شرط چون که موافق نظم عمومی و امنیت قراردادی می باشد قابل اسقاط نمی باشد. چرا که تضمین کننده سلامت قرارداد است و اگر شخصی بخواهد با تدلیس یا تخلف از شرط به سلامت و انجام تعهدات قرارداد لطمه بزند و با اسقاط کافه خیارات آن را توجیه کند پذیرش آن کمی دشوار است و با نظم عمومی ناسازگاری دارد. 
♦  نکته دوم بقیه انواع فسخ است که درج شرط فاسخ است یعنی اگر شرطی در قرارداد درج شود به طور مثال تحویل در تاریخ معین و از انجام آن شرط تخلف شود ، عقد به خودی خود منفسخ شود و یک انحلال خود به خودی انجام شود. 
♦  نکته سوم در صورت عدم درج چنین شروطی ضمن عقد راه چاره رجوع به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک و تنظیم دادخواست الزام به تسلیم مبیع است و در اگر الزام توسط دادگاه تاثیری نداشت دادگاه راسا قرارداد را فسخ کند و اگر بازهم در قرارداد خساراتی مانند وجه التزام تعیین شده باشد آن خسارات عدم ایفای تعهد پرداخت شود که خسارات قراردادی نام دارد و اگر هم عرفا بدون درج در قرارداد خساراتی به شما تحمیل خسارات عرفی به شما پرداخت شود. 

_{^{مستندات قانونی - الزام به انجام تعهدات قراردادی}}

ماده ۳۶۷ قانون مدنی

تسلیم عبارتست ازدادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن ازانحاءتصرفات وانتفاعات باشدوقبض عبارت است ازاستیلاء مشتری برمبیع . 

ماده ۳۶۸ قانون مدنی 

تسلیم وقتی حاصل می شودکه مبیع تحت اختیارمشتری گذاشته شده باشداگرچه مشتری آن راهنوزعملاتصرف نکرده باشد.   
ماده ۳۷۶ قانون مدنی

درصورت تاخیردرتسلیم مبیع یاثمن ممتنع اجباربه تسلیم می شود.

 ماده ۳۷۷ قانون مدنی

هریک ازبایع ازمشتری حق داردازتسلیم مبیع یاثمن خودداری کندتاطرف دیگرحاضربه تسلیم شود مگر اینکه مبیع یاثمن موجل باشددراین صورت هرکدام ازمبیع یاثمن که حال باشدبایدتسلیم شود. 

ماده ۳۴۸ قانون مدنی

بیع چیزی که خریدوفروش آن قانوناممنوع است ویاچیزی که مالیت ویامنفعت عقلائی نداردیاچیزی که بایع قدرت برتسلیم آن نداردباطل است مگراینکه مشتری خود قادر برتسلیم باشد.