امکان قفل زدن به مغازه ای که مستاجرش قرارداد کتبی ندارد !

_{^{پاسخ – آیا می توان مانع ورود مستاجر شفاهی مغازه شد ؟}}

• اجاره عقدی است که در آن مستأجر منافع یک موضوع خاصی را از موجر تملک کرده و در ازای این تملک مبلغی را به عنوان اجاره بها به موجر بپردازد. مقدار پولي كه مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره ميپردازد ممكن است يكجا يا بطور ماهانه يا سالانه يا بيشتر باشد، اين مبلغ را مال الاجاره يا اجاره بها مي نامند.
• مطابق قواعد عمومی قراردادها، قاعده کلی این است که مال موضوع عقد باید در زمان انعقاد عقد وجود داشته باشد یا قابلیت وجودی داشته باشد؛ بنابراین اجاره شیء معدوم، به واسطه فقدان یکی از شرایط و ارکان عقد، باطل خواهد بود.
• در صورتی که عین مستأجره موجود بوده ولی قدرت بر تسلیم و تسلم آن نباشد، عقد باطل خواهد بود. همچنین، اگر عین مستأجره، تلف شود و یا معیوب گردد، در این حالت، مستأجر اختیار فسخ یا پذیرفتن آن را با کم کردن اجاره بها خواهد داشت.
• اگر عین مستأجره بعد از انعقاد عقد تلف شود، اعم از این‌ که قبل از قبض و تسلیم مورداجاره یا بعد از آن باشد و یا معیوب شود، به نحوی‌که از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل میشود.
• همچنین، طبق ماده 480 قانون مدنی، عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود، موجب خیار است و اگر عیب در اثنای اجاره حادث شود، نسبت به بقیه مدت، خیار ثابت است. طبیعی است اگر عیب از آغاز اجاره وجود داشته باشد، اختیار فسخ معامله نسبت به همه مدت اجاره، ثابت است.
• انفساخ اجاره به موردی اختصاص دارد که تلف عین مستأجره در اثر حوادث قهری و طبیعی؛ مانند زلزله، سیل، آتشسوزی و جنگ رخ دهد.
• لازم به ذکر است که اگر شخص مستأجر یا دیگری، سبب تلف شده باشد، اجاره به حال خود باقی میماند و در فرض اخیر، مستأجر میتواند به کسی که آن را تلف کرده، رجوع کند.
• در صورتی که عین مستأجره، عین معین نباشد بلکه مصداق کلی باشد، مستأجر میتواند از موجر مصداق دیگری را برای استفاده بخواهد. 
• معلوم بودن عین مستأجره یعنی مبهم نباشد و مقدار، وصف و جنس آن مشخص باشد و منظور از اینکه معین باشد یعنی این‌ که یکی از دو یا چند چیز به طور مردد نباشد؛ هرچند از حیث مقدار، جنس و وصف، معلوم باشند. البته ضرورتی ندارد که در حال انعقاد عقد، معین باشد بلکه اگر قابلیت تعیین را نیز داشته باشد، کافی است.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مواردی که نمی تواند عین مستأجره قرار گیرد}} 

1- مواردی که به طور طبیعی قابل معامله نباشد همانند خورشید، هوا، دریا و..
2- مشترکات عمومی مانند مساجد و پارک ها
3- اشیای استهلاکی که انتفاع از آن موجب از بین رفتن عین می گردد
 لازم به ذکر است که گاهی شیء به واسطه عدم مشروعیت، قابلیت اجاره را ندارد و آن هنگامی است که برخلاف اخلاق حسنه و نظم عمومی باشد؛ مانند: اجاره منزل جهت قمار و اعمال منافی
  در عقد اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است. از مفاد این امر چنین استفاده میشود که ذکر مدت یکی از ارکان عقد اجاره است و عدم قید مدت موجب بطلان عقد اجاره ي اشیا خواهد بود.البته ممکن است طرفین عقد اجاره نسبت به مدت اجاره سکوت نموده باشند. سکوت در خصوص مدت موجب بطلان عقد اجاره نیست.

  به موجب ماده 501 قانون مدنی اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را‌ نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود. بنابراین، اگر طرفین توافق بر مدت معینی برای عقد اجاره داشته باشند، مدت مورد توافق، معتبر است. 

_{^{شرایط انعقاد عقد اجاره}} 

1- اهلیت طرفین یعنی بالغ و عاقل و رشید باشند.
2- موضوع عقد اجاره، معلوم و معین باشد.
3- منفعت، ملک موجر باشد یا موجر مجاز به اجاره دادن آن باشد.
4- مال الاجاره معلوم و معین باشد.
5- منفعت مباح باشد.
6- منفعت قابل تسلیم و تسلم باشد.
7- موضوع عقد اجاره موجود باشد یا ممکن الوجود باشد.
8- موضوع عقد اجاره معین باشد یا قابلیت تعیین داشته باشد.
9- موضوع عقد اجاره قابل معامله باشد.
10- منافع مورد اجاره متعلق به غیر نباشد.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص امکان قفل زدن به مغازه ای که مستاجرش قرارداد کتبی ندارد !}}

♦  در پاسخ به پرسش شما در رابطه با امکان قفل زدن به مغازه ای که مستاجرش قرارداد کتبی ندارد باید گفت قرارداد اجاره ی شفاهی در صورت اثبات همچون اجاره ی کتبی الزام آور بوده و تابع قوانین عقد اجاره می باشد.

♦  بنابراین، صرف شفاهی بودن عقد نمی تواند موجبی برای بی اعتباری آن باشد. با این وجود، شما می توانید با استناد به عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر عقد اجاره را فسخ نمایید. بدین منظور ابتدا باید در دادگاه انعقاد عقد اجاره ی شفاهی را با ارائه ادله ای همچون شهادت شهود و تحقیقات محلی ثابت نموده و سپس آن را فسخ کنید.

♦  نکته قابل توجه اینکه شما باید پیش از انجام هرکاری برای مستأجر اظهارنامه ارسال نمایید. بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 در این خصوص بیان می دارد در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، موجر حق فسخ خواهد داشت. البته با توجه به نبود قرارداد اجاره قفل زدن به درب مغازه بدون طی تشریفات تخلیه جای تامل دارد!

_{^{مستندات قانونی در خصوص تخلیه اماکن تجاری}}

برای اطلاع از مقررات حاکم بر قراردادهای اجاره اماکن تجاری مقررات زیر را مطالعه نمایید :

مواد قانون مدنی از ماده 466 تا ماده 506

متن ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما