اثبات رابطه استیجاری و تخلیه مستاجری که قرارداد ندارد

^{_{پاسخ – چگونه می شود مستاجر بدون قرارداد را از ملک بیرون کرد ؟}}

به  موجب ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند.

_{^{مهم ترین ویژگی های عقد اجاره :}}

• اجاره عقد تملیکی است : قانون مدنی اجاره را عقد تملیکی دانسته است و اثر آن را تملیک منفعت به مستاجر برشمرده است. بدین معنا که مستاجر پس از تحقق عقد، مالک منافع مقرر مورد اجاره می گردد وو در مدت اجاره از همان سلطه و حقوقی که مالک مورد منافع عین داشته، برخوردار می گردد. ماده 466 قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد "...مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود". 
• اجاره عقدی است معوض : در اجاره تملیک منافع در برابر عوض معلوم انجام می شود بدین معنا که مستاجر در قبال آنچه به دست می آورد مالی را به موجر می دهد یا در صورت موافقت موجر تعهد به پرداخت آن می کند. در واقع وجود عوض در قرارداد اجاره مانند منافع مورد تملیک از عناصر اساسی عقد بوده و عدم تعیین مال الاجاره یا اجرت یا حتی توافق طرفین مبنی بر عوض بودن اجاره، عقد را باطل می کند. قانون مدنی ر موارد متعددی ازجمله ماده 490 که وظایف مستاجر را بیان می دارد، در بند سه مقرر می دارد که "مستاجر باید... مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا بپردازد". همچنین برابر ماده 515 همین قانون مدتی که مزد از قرار آن معین شده باشد مدت اجاره محسوب خواهد شد و در واقع شرط  اجرت از نظر قانون مدنی همانند شرط مدت در عقد اجاره می باشد و عدم ذکر مدت موجب بطلان عقد می گردد. 
• اجاره عقددی است موقت : موقت بودن اجاره بدین معناست که تملیک منافع باید در مدت معین انجام شود. در واقع جایگزینی سلطه مالکانه مستاجر بر منافع یا قابلیت استیفا منافع عین مستاجره محدود به زمانی معین است و نباید بطور دائم یا به نحو نامعلم باشدد. ماده 468 قانون مدنی در این خصوص اعلام می دارد: "در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است...". 

در خصوص تخلیه مستاجر باید گفت مطابق ماده 494 قانون مدنی "عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می گردد..". بنابراین، پس از انقضای مدت، مالکیت مستاجر نسبت به منافع قطع خواهد شد و تمام آثار عقد اجاره منتفی خواهد شد و مستاجر مکلف است عین مستاجره را تخلیه نموده و آن را تحویل مالک نماید.

قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در ماده 3 خود بدون هیچگونه استثنایی به صرف انقضای مدت اجاره به موجر حق درخواست تخلیه می دهد. البته این قانون در زمینه نحوه تخلیه قواعدی را تدوین نموده است و برای اینکه موجرین بتواننداز مزایای این قانون استفاده کنند باید قرارداد اجاره را با سند رسمی تنظیم یا در صورتی که مبادرت به تنظیم سند عادی نمایند جمیع شرایط مقرر در ماده 2 این قانون را رعایت نمایند.

ماده 2 این قانون برای اجاره های منعقده با سند عادی چهار شرط در نظر گرفته است:

1- مدت اجاره باید دقیقا معلوم باشد. ازم به ذکر است اگر مدت معلوم نباشد ولی مال الاجاره از قرار روز یا ماه یا سال فلان مبلغ معین گردیده باشد، اگرچه عقد اجاره صحیح است اما نمی توان آن را مشمول قانون سال 1376 دانست چراکه مدت در چنین عقدی لحاظ نشده است.
2- اجاره نامه در دو نسخه تنظیم گردد. 
3- به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
4- گواهی دو شاهد. در این خصوص  بنظر می رسد منظور از گواهی دو شاهد امضای دو شاهد در ذیل دو نسخه از اجاره نامه باشد.

در صورت تحقق موارد فوق، ماده 3 قانون 1376 مقرر می دارد: "پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم ‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه ‌قضاییه انجام خواهد گرفت."

لازم به ذکر است ماده 13 آیین نامه اجرایی وقوع حوادث غیرمترقبه به نحوی که مستاجر قادر به تخلیه نباشد را مجوز استمهال برای مستاجر دانسته که مقام قضایی می تواند در چنین حالتی در صورت تقاضای مستاجر برای یک نوبت حداکثر به مدت یک ماه به سمتاجر مهلت دهد. 

به موجب ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، در صورتی که‌ موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اثبات رابطه استیجاری و تخلیه مستاجری که قرارداد ندارد

♦  در پاسخ به پرسش شما در خصوص اثبات رابطه استیجاری و تخلیه مستاجری که قرارداد ندارد باید گفت از آنجایی  که قرارداد شما بصورت شفاهی منعقد گردیده است شما باید ابتدا به صورت دادخواست، وقوع و تایید اجاره را از دادگاه خواستار شده و پس از آنکه با اقرار طرف مقابل یا شهادت شهود یا تحقیقات محل انعقاد اجاره به موجب حکم دادگاه تایید گردید، مستند به آن دادخواست تخلیه تقدیم نمایید.
♦  لازم به ذکر است اگر شما نتوانستید وقوع اجاره را ثابت نمایید می توانید دعوای خلع ید اقامه نموده و علاوه بر بیرون کردن متصرف، از او اجرت المثل مدت سکونت را دریافت نمایید. پس از صدور حکم خلع ید در صورتی که مستاجر به تصرفات خود ادامه دهد ضامن هرگونه خسارتی است که برای ملک رخ ده اگرچه مقصر نباشد.

_{^{مستندات قانونی - رابطه استیجاری و تخلیه مستاجر فاقد قرارداد اجاره}}

جهت اطلاع از مقررات حاکم بر روابط موجر و مستاجر و قراردادهای اجاره مقررات زیر را مطالعه نمایید :

متن قانون مدنی از ماده 466 تا ماده 506
‌ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد.
‌ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.
‌ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
در صورتی که‌ موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌ عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌ و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌ دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به‌‌ همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
‌ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه مستاجرقادر به تخلیه مورد اجاره‌ نباشد و استمهال نماید، مراتب در خواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می‌شود. ‌مقام قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما