تجویز انتقال منافع - اجازه انتقال مورد اجاره
مقررات اجاره ملک در قانون روابط موجر و و مستاجر مصوب 1365 قانون مدنی آمده است. قانون مدنی در ماده 446 به تعریف عقد اجاره پرداخته است ؛ به موجب این ماده اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. البته امکان انتقال منافع ملک در قالب عقد صلح نیز وجود دارد.حال سوال اساسی اینجاست که آیا درجه مالکیت و میزان استحقاق مستاجر یا فرد صاحب منافع ملک به حدی است که بتواند مورد اجاره را به غیر منتقل نماید ؟ در ادامه تلاش می شود به صورت مختصر و مفید به این سوال پاسخ داده شود. توصیه می شود قبل از انجام هر اقدامی یا تنظیم هر قراردادی در خصوص سرقفلی و به طور کلی اجاره اماکن تجاری با یک وکیل متخصص سرقفلی مشورت نمایید.
امتیاز:
|
تعداد بازدید: 2359
اجازه انتقال حق کسب و پیشه - سرقفلی - مورد اجاره تجاری
برای بررسی این موضوع به قوانین مدون درباره اجاره خواهیم پرداخت که با توجه به موضوع مورد اجاره در این قوانین امکان انتقال منافع متفاوت خواهد بود.
قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
یکی از مواردی که این قانون به آن پرداخته موردی است که محلی برای کسب یا پیشه یا تجارت به اجاره داده می شود. حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. پس حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که به مستاجر تعلق پیدا خواهد کرد.
بعد از شناخت حق کسب یا پیشه یا تجارت، باید به این موضوع پرداخته شود آیا مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت می تواند منافع مورد اجاره را به شخص دیگری انتقال دهد؟ ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر به این امر پرداخته به موجب این ماده: " در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هر گاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در اینصورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباش) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.
در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
لازم به ذکر است حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
سرقفلی و مفهوم آن در سال 1376 به صورت صریح وارد قانون روابط موجر و مستاجر شد و قانونگذار در ماده 6 به بیان مفهوم آن پرداخته به اینصورت که: " هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد."
مستاجر که سرقفلی پرداخت کرده است می تواند حق خود را برای مدتی که از مدت اجاره خودش تجاوز نکند به دیگری واگذار نماید و از منتقل الیه وجهی به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
لازم به ذکر است چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
جهت ارتباط با وکیل متخصص سرقفلی و اجاره کلیک کنید - 88019243